Decisão da ministra Daniela Teixeira reafirma exigências da Lei 9.514/1997 e estabelece que notificação por edital em alienação fiduciária só é válida após esgotadas inequivocamente as vias de comunicação direta.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a anulação de leilões extrajudiciais de um imóvel localizado em Santa Catarina devido à ausência de intimação pessoal da devedora. A decisão, proferida pela ministra Daniela Teixeira no âmbito do Recurso Especial 2.154.389/SC, estabelece um precedente rigoroso sobre a execução de garantias imobiliárias no Brasil. O entendimento consolida a tese de que a notificação por edital, amplamente utilizada por instituições financeiras, constitui um recurso de extrema exceção e só adquire validade jurídica quando comprovado o esgotamento absoluto de todas as tentativas possíveis de comunicação direta com o mutuário.
O litígio em questão teve origem em um contrato de alienação fiduciária firmado no ano de 2019 entre uma consumidora e uma instituição bancária. Após o registro de inadimplência no pagamento das parcelas, o banco promoveu a consolidação da propriedade do imóvel e realizou dois leilões extrajudiciais nos meses de junho e julho de 2020. A devedora acionou o Poder Judiciário, sustentando que tomou conhecimento da venda do seu patrimônio exclusivamente por meio de terceiros. Inicialmente, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) validou o procedimento adotado pelo credor, considerando adequadas as tentativas frustradas de envio de correspondência, e-mail e telegrama, culminando na subsequente publicação em edital. A defesa da mutuária recorreu à Corte Superior sob o argumento de violação frontal ao arcabouço normativo que rege a transparência das execuções fiduciárias.
O cerne da reversão imposta pelo STJ reside na interpretação estrita do artigo 27, parágrafo 2º-A, da Lei 9.514/1997, um dispositivo imperativo introduzido no ordenamento jurídico pela Lei 13.465/2017. A legislação atual impõe a obrigatoriedade inegociável da comunicação prévia e direta do devedor fiduciante sobre as datas, os horários e os locais dos leilões. A ministra Daniela Teixeira fundamentou em sua relatoria que o propósito da norma é garantir ao cidadão o pleno exercício do direito de purgação da mora e o acompanhamento da lisura do certame. A notificação via editalização, chancelada pela instância catarinense, configura um vício insanável no processo de expropriação quando o credor não demonstra inequivocamente a impossibilidade factual de localizar o contratante. A nulidade declarada pelo tribunal, entretanto, atinge exclusivamente os atos de alienação e seus efeitos, mantendo intacta a consolidação da propriedade em favor do credor, exigindo-se apenas a marcação de novos pregões em rigorosa observância legal.
A resolução da Terceira Turma do STJ altera profundamente a dinâmica operacional dos departamentos jurídicos de bancos e administradoras de crédito imobiliário em todo o país. As instituições financeiras precisarão revisar seus protocolos internos e documentar com exatidão pericial as etapas de cobrança. A invalidação dos leilões retarda a recuperação dos ativos financeiros e impõe custos operacionais imprevistos de republicação e honorários. Para a ponta vulnerável do mercado, o julgado funciona como um robusto escudo contra expropriações obscuras, evitando que propriedades sejam arrematadas por preços vis em decorrência da falta de defesa ou desconhecimento do proprietário original. Paralelamente, arrematantes de boa-fé passam a enfrentar um risco jurídico ampliado, exigindo diligências prévias severas sobre a cadeia de notificações antes da injeção de capital em bens de leilão.
O setor de crédito e as instituições financeiras argumentam, com frequência nos autos de processos similares, que a exigência de esgotamento exaustivo das vias de notificação pessoal burocratiza excessivamente um modelo concebido para ser célere e extrajudicial. Representantes dos bancos sustentam que devedores contumazes muitas vezes adotam táticas de ocultação deliberada, instrumentalizando a morosidade do sistema de intimação para prolongar a ocupação irregular dos imóveis. A decisão original do TJSC espelhava parcialmente essa visão pragmática ao aceitar a pluralidade de tentativas eletrônicas e postais como substrato suficiente para a citação ficta. O STJ, todavia, rechaçou de forma categórica a tese da presunção de fuga, priorizando o direito fundamental à defesa e à moradia em detrimento da velocidade da recuperação de crédito.
A pacificação deste entendimento sinaliza um monitoramento cada vez mais restritivo da alta corte brasileira sobre a extrajudicialidade das alienações fiduciárias. Juristas especializados em direito imobiliário projetam um salto na adoção de tecnologias de geolocalização, biometria e certificação digital avançada por parte dos credores, visando constituir provas incontestáveis das tentativas de contato direto. No ambiente de leilões, as leiloeiras devem incorporar auditorias prévias, exigindo certidões de regularidade de intimação antes de listar as propriedades nos editais. No longo prazo, o enrijecimento dos requisitos processuais previstos na Lei 13.465/2017 deve forçar o sistema bancário a esgotar alternativas de renegociação extrajudicial ou conciliação assistida antes de disparar a fase expropriatória de forma unilateral.
Por Jardel Cassimiro